Verhuur van woonruimte loopt vaak niet direct tussen de verhuurder en huurder, maar via een tussenpersoon, te weten een makelaar of bemiddelaar. Deze brengt voor zijn bemoeienis veelal een flink bedrag in rekening bij de huurder (lopend vanaf enkele honderden euro’s tot een bedrag gelijk aan een maand huur, vermeerderd met BTW).

Dit bedrag kan allerlei namen hebben zoals ‘bemiddelingskosten’, ‘sleutelgeld’, ‘courtage’, ‘contractkosten’, ‘administratiekosten’, ‘servicekosten’, etc.

Deze gang van zaken is echter vrijwel altijd in strijd met twee dwingendrechtelijke wettelijke leerstukken.

Geen ‘loon’ bij consument-huurder indien werkzaam voor verhuurder én huurder

De werkzaamheden van de tussenpersoon vallen onder ‘lastgeving’ of ‘bemiddeling’. (Het verschil tussen de twee is niet interessant omdat onderstaand artikel uit de afdeling ‘lastgeving’ ook van toepassing is op de afdeling ‘bemiddeling’ (via art. 7:427 BW)).

Artikel 7:417 lid 4 BW :

Indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3 [een consument (een natuurlijk persoon die niet handelt in beroep of bedrijf), mr. R. Hak], en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, ongeacht of de verkoper of verhuurder ter zake van de door hem gegeven last loon is verschuldigd.

(Tot 1 juli 2016 bevatte deze bepaling een uitzondering voor kamers. Zie onderaan deze pagina)

Volgens dit artikel is het niet verboden dat de tussenpersoon in opdracht werkt voor zowel de verhuurder als de huurder. Wat echter wél verboden is, is om bij de consument-huurder van zelfstandige woonruimte kosten in rekening te brengen. Aangezien tussenpersonen doorgaans meer geld weten te halen bij huurders als verhuurders, proberen zij er alles aan om te voorkomen dat de verhuurder als (mede) opdrachtgever wordt aangemerkt. Dat gaat echter een beetje lastig als de tussenpersoon de woonruimte adverteert.

De Hoge Raad heeft in oktober 2015 geoordeeld dat in de situatie dat een tussenpersoon woonruimte van de verhuurder aanbiedt waarbij (aspirant)huurders zich moeten melden bij de tussenpersoon.
De enige mogelijkheid voor de tussenpersoon om niet als opdrachtnemer van de verhuurder aangemerkt te worden, is door enkel als prikbord te fungeren en in de advertentie de gegevens van de verhuurder op te nemen, waardoor de aspiranthuurder direct contact op kan nemen met de verhuurder bij interesse. In dit geval speelt echter het hele probleem van onterecht bij de huurder in rekening gebrachte courtage niet, omdat de huurder de tussenpersoon in zijn geheel overslaat. Als de verhuurder een geïnteresseerde huurder voor het huurcontract en bezichtiging terugverwijzen naar de tussenpersoon, wordt de verhuurder weer aangemeerkt als opdrachtgever en mag de tussenpersoon geen courtage in rekening brengen bij de huurder.

uitspraak

Verbod op onredelijk voordeel

Artikel 7:264 lid 2 BW:

Elk in verband met de totstandkoming van een zodanige huurovereenkomst gemaakt beding, voorzover daarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.

De kantonrechter overweegt dat in de wetsgeschiedenis van artikel 7:264 BW valt te lezen dat het er bij dit artikel vooral om gaat grenzen te stellen aan de vrijheid van partijen om een voordeel te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat en om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen.

In aanvulling daarop wordt een overweging uit een arrest van de Hoge Raad uit 2012 aangehaald:

Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant-huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door de wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen.

Van een “niet redelijk voordeel” in de zin van art. 7:264 lid 2 BW kan in ieder geval gesproken worden indien zich de in art. 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie voordoet.

Verjaringstermijn

De verjaringstermijn voor het terugvorderen van een onverschuldigde betaling is 5 jaar. Als u zich beroept op het verbod op onredelijk voordeel door een derde is de verjaringstermijn 5 jaar. Voor het beroep op het verbod op het dienen van twee heren geldt – als ik het goed heb – dat het beding eerst vernietigd moet worden. Dáárvoor geldt een verjaringstermijn van 3 jaar (art. 3:52, lid 1 BW), sinds dat de vernietigingsgrond aan de (in casu) huurder ‘ten dienste is komen te staan’. Over het intreden van dát moment wordt veel gedebatteerd.

Het recht vóór 1 juli 2016

Tot 1 juli 2016 las artikel 7:417 lid 4 BW als volgt

Indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3, en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, tenzij de rechtshandeling strekt tot huur of verhuur van een tot woonruimte bestemd gedeelte van een zelfstandige woning.

Door het laatste zinsdeel gold de bepaling niet voor kamers. Het begrip ‘zelfstandige woning’ wordt namelijk als volgt gedefinieerd (art. 7:234 BW):

Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.

Wanneer u dus voor 1 juli 2016 hebt afgesproken een bedrag te betalen aan een tussenpersoon inzake een kamer, kunt u dit niet terugvorderen via het verbod op het dienen van twee heren. Wellicht kunt u wel een beroep doen op het verbod een onredelijk voordeel geniet.


Jurisprudentie

16 oktober 2015
Hoge Raad der Nederlanden – uitspraak

Wanneer een verhuurder gratis zijn woonruimte aanbiedt op de website van een huur-bemiddelaar/makelaar, geldt tussen hen reeds een bemiddelingsovereenkomst.

(a) De overeenkomst, al dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte te huur is, heeft in beginsel te gelden als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW. Op grond van art. 7:427 BW is art 7:417 lid 4 BW daarop dus van toepassing.

(b) Het maakt voor de beantwoording onder (a) geen verschil of de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek of hij woonruimte te huur heeft die de huurbemiddelaar op zijn website wil plaatsen, of dat de verhuurder aan de huurbemiddelaar meldt dat de woonruimte op de website van de huurbemiddelaar kan worden geplaatst.

Dit is slechts anders indien in de advertentie de huurder direct contact dient op te nemen met de verhuurder, en de makelaar verder geenszins betrokken is bij de totstandkoming van het huurcontract. In dit geval speelt echter heel de problematiek van hoge bemiddelingskosten die in rekening worden gebracht bij de huurder niet.

(c) Hetgeen hiervoor onder (a)-(b) is beslist, is anders indien de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

(d) Uit hetgeen hiervoor in (c) is vermeld volgt dat het voor de beantwoording onder (a) verschil maakt of de huurbemiddelaar in de advertentie van de woonruimte (website) vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld;


12 februari 2015
Rechtbank ‘s-Gravenhage – uitspraak

Prejudiciële vraag aan de Hoge Raad (ex art. 392 Rv) of de overeenkomst, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder gratis, op een website van de huurbemiddelaar, woonruimten(n), die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte(n), althans vooralsnog, te huur zijn kwalificeert als een lastgevingsovereenkomst en/of als een bemiddelingsovereenkomst, zodat de huurder, gelet op het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 BW, geen courtage verschuldigd is.


22 oktober 2014
Rechtbank Zeeland-West-Brabant – uitspraak

Bemiddelingskosten terug.


21 april 2014

Radar


16 januari 2014
Rechtbank Amsterdam – uitspraak

De Rechtbank Amsterdam maakt korte metten met een makelaar die aangaf wel de woning op haar website te hebben aangeboden, maar stelde de verhuurder niet te kennen en geen vergoeding van deze had verkregen.

Dat de eigenaar/verhuurder geen bemiddelingskosten aan [bedrijf] heeft betaald, doet niet af aan de totstandkoming van een bemiddelingsopdracht tussen de eigenaar/verhuurder en [bedrijf]. Voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is niet vereist dat deze schriftelijk wordt vastgelegd, noch dat partijen een vergoeding hebben afgesproken, dan wel dat een bemiddelingscourtage is betaald.

Dit líjkt voor makelaars/bemiddelaars wellicht wat kort door de bocht, maar sluit m.i. wel goed aan bij de praktijk. De verhuurder adverteert via een makelaar z’n woonruimte, en dan is het wachten op een klant. Het is dan reeds volkomen duidelijk, dat wordt gewacht op een huurder. De gegevens van de verhuurder zijn waarschijnlijk al opgenomen in de standaard-huurovereenkomst, en de printer staat klaar voor het huurcontract.


7 januari 2014
Rechtbank Den Haag (Van Beest/Direct Wonen)


2 januari 2014
Rechtbank Noord-Nederland – uitspraak

Bemiddelingskosten terug in een zaak waarbij de huurster per e-mail had aangegeven 2 woningen te willen bezichtigen. Deze uitspraak is interessant omdat een makelaar bij een huurder die meerdere woningen wil bezichtigen zal roepen dat hij in opdracht van de huurder bezig is.


13 maart 2013
Rechtbank Amsterdam – uitspraak

Huurder reageert op advertentie op website voor specifieke woning. Feitelijk gezien heeft de verhuurder de woning aangeboden op de website en daarmee de makelaar opdracht tot bemiddeling gegeven. Het door de makelaar bij de huurder in rekening brengen van bemiddelingskosten levert strijd met art. 7:417 lid 4 BW op en daardoor tevens een nietig beding op grond van art. 7:264 lid 2 BW.


29 juli 2010
Rechtbank Noord-Nederland – uitspraak

De door een makelaar in rekening gebrachte bemiddelingskosten vallen in beginsel niet onder de in artikel 7:264 BW bedoelde nietigheid.