Categorie: Huurrecht

Onaangekondigde steekproefsgewijze inspectie woning i.v.m. hennepteelt (spontaan betreden woonruimte ter controle wietteelt)

Hieronder

ABRvS 7-4-2010 Eigenaar moet zich informeren inzake gebruik gehuurde
ABRvS 5-9-2012 Recht op privacy hoeft niet in de weg te staan aan inspectie
Rechtbank A’dam 23-10-2017 Verhuurder heeft geen recht op onaangekondigde inspectie


7-4-2010
ABRvS – uitspraak

2.4.2. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (uitspraak van 21 mei 2008 in zaak nr. 200706734/1) mag van de eigenaar van een pand dat in strijd met de bestemming als hennepkwekerij wordt gebruikt, worden gevergd dat hij zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het door hem verhuurde pand wordt gemaakt. Hij dient aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet heeft kunnen weten dat het pand als hennepkwekerij werd gebruikt. Hieruit volgt, zoals de rechtbank terecht heeft overwogen, dat de omstandigheid dat [wederpartij] eigenaar is van het pand, niet reeds tot de conclusie leidt dat zij kan worden aangemerkt als overtreder van het verbod om dit in strijd met de bestemming te laten gebruiken. Zoals hiervoor in 2.2. is overwogen, was het pand ten tijde van de ontmanteling van de hennepkwekerij door NAS, een professioneel woningverhuurbedrijf, onderverhuurd aan [onderhuurder]. Dit bedrijf legt zich onder meer toe op het beheer van de door haar verhuurde woonruimten. Mede gelet op de door [wederpartij] overgelegde huurovereenkomst en de bewijzen van maandelijkse betaling van de huurpenningen door NAS staat vast, hetgeen het dagelijks bestuur ook niet heeft betwist, dat NAS de huurovereenkomst met [wederpartij] is nagekomen. Anders dan het dagelijks bestuur betoogt, brengt het enkele feit dat niet duidelijk is of en op welke wijze [onderhuurder] zijn huurpenningen aan NAS heeft voldaan niet met zich dat in dit geval [wederpartij] aanleiding had behoren te zien om te controleren of het door haar verhuurde pand door de onderhuurder in overeenstemming met de bestemming werd gebruikt. Onder deze omstandigheden, betoogt het dagelijks bestuur tevergeefs dat zij wist, dan wel had behoren te weten, dat het pand in strijd met de bestemming als hennepkwekerij werd gebruikt. [wederpartij] kan dan ook niet als overtreder van het gebruiksverbod worden aangemerkt, zodat de kosten voor ontmanteling van de hennepkwekerij niet ten laste van haar kunnen worden gebracht.


5-9-2012
ABRvS – uitspraak

“het recht op privacy van een huurder hoeft niet in de weg te staan aan het kunnen controleren van het eigendom van de verhuurder”.


23-10-2017
Rechtbank Amsterdam – uitspraak

Verhuurder dient huurgenot te verschaffen. Huurder heeft recht op ongestoord huurgenot. In de algemene bepalingen staat dat verhuurder inzake gebreken of taxaties in overleg de woning mag betreden en in noodgevallen zonder overleg. In de huurovereenkomst wordt huurder verboden hennep aanwezig te hebben in het gehuurde.

Verhuurder wenst steekproefsgewijs onaangekondigd het gehuurde te betreden. De rechtbank ziet hiervoor geen rechtsgrond en het is ook niet contractueel overeengekomen. Ook het argument dat verhuurder bestuursrechtelijk aansprakelijk kan worden gesteld indien zij kon weten dat het pand onrechtmatig werd gebruikt. Omdat verhuurder alleen in noodgevallen mag betreden ziet de rechter niet in waarom verhuurder in dat geval iets had kunnen weten. Geen grond dat verhuurder ook buiten noodgevallen zou mogen betreden. Dit zou te grote inbreuk zijn op 10 Gw en 12 Gw.

Tijdschrift voor Huurrecht (2018-7) biedt een noot onder dit vonnis. Op grond van de Woningwet mag van de eigenaar worden gevergd dat hij zich “tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het door hem verhuurde pand wordt gemaakt”. Eigenaar dient aannemelijk te maken dat hij niet wist en niet kon weten van de hennep, anders wordt hij aangemerkt als ‘functioneel. overtreder’. Het informeren betreft zowel de identiteit als de bedoelingen van de huurder, als regelmatige inspectie van het gehuurde. Het zijn communicerende vaten.

De rechter komt hier tot een ander oordeel dan de ABRvS op 5-9-2012.

Schadevergoeding voor huurder wegens onterecht doorgeven inkomensgegevens door belastingdienst (huurverhoging fiscus)

26-4-2018
Rechtbank Den Haag – uitspraak

Ten aanzien van het beroep gericht tegen de beslissing op bezwaar voorzover dit betrekking heeft op het door eiser ingediende verzoek om schadevergoeding.

9. De rechtbank ziet zich voor de vraag gesteld of verweerder terecht heeft geoordeeld dat de schadevergoeding niet via de bestuurlijke weg bij een bestuursorgaan of bij de bestuursrechter verzocht kon worden.

Op grond van artikel 8:88, eerste lid, van de Awb is de bestuursrechter bevoegd op verzoek van een belanghebbende een bestuursorgaan te veroordelen tot vergoeding van schade die de belanghebbende lijdt of zal lijden als gevolg van een onrechtmatig besluit.

Nu eiser een schadevergoeding ter hoogte van € 2.700,- verzoekt is ingevolge artikel 8:89 tweede lid van de Awb de bestuursrechter bij uitsluiting bevoegd hiervan kennis te nemen. Het besluit behoort immers in hoger beroep tot de competentie van de Afdeling of het College van beroep voor het bedrijfsleven, en de schadevordering bedraagt minder dan € 25.000,-.

9.1.
Zoals hiervoor overwogen strekt in deze zaak het verzet van artikel 40 Wbp zich niet uit over de verstrekking van inkomensgegevens die voor het indienen van het verzet heeft plaatsgevonden. Met de uitspraak van de Afdeling van 3 februari 2016 staat echter vast dat die verstrekking ook in de onderhavige zaak is geschied in strijd met het in artikel 67, eerste lid van de Awr neergelegde verbod voor de Belastingdienst om gegevens die de Belastingdienst bij zijn taakuitoefening heeft verkregen aan derden te verstrekken. Nu het bestuursrecht via de weg van het verzet hiervoor geen adequaat rechtsmiddel biedt, stelt de rechtbank zelf de onrechtmatigheid van de gegevensverstrekking vast onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 3 februari 2016. Anders dan verweerder heeft betoogd is de rechtbank van oordeel dat die onrechtmatigheid niet eerst is ontstaan door de uitspraak, dus per 3 februari 2016, maar heeft bestaan in de periode van 16 maart 2013 tot 1 april 2016, omdat de Afdeling heeft vastgesteld dat in die periode geen wettelijke verplichting voor de Belastingdienst bestond om de inkomensverklaringen aan de verhuurder te verstrekken en na 1 april 2016 door de wetswijziging wel. Gelet op deze onrechtmatigheid is het beroep, gericht tegen de afwijzing van het verzoek om schadevergoeding, gegrond.

9.2.
Ten aanzien van de omvang van de schade oordeelt de rechtbank als volgt.

Uit vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling; bijvoorbeeld de uitspraak van 24 mei 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1367) blijkt dat in het kader van het bestuursrecht voor de beantwoording van de vraag of een partij schade lijdt en in welke omvang, zoveel mogelijk aansluiting wordt gezocht bij het civiele schadevergoedingsrecht. Voor de berekening van de omvang van de schadevergoeding is van belang dat er een causaal verband bestaat tussen de verstrekking van de gegevens en de huurverhoging. Zonder de verstrekking van de inkomensgegevens had de verhuurder niet tot de opgelegde huurverhoging kunnen overgaan. Eiser is door toedoen van verweerders onrechtmatige verstrekking geconfronteerd met hogere huurkosten, die daardoor als schade kunnen worden aangemerkt en op grond daarvan voor vergoeding in aanmerking kunnen komen. De rechtbank begroot de schade als gevolg van de verstrekte inkomensgegevens op 2,5 % huurverhoging per 1 juli:

2013: 2,5 % van de huurverhoging per 1 juli 2013 =15,42 x 6 = € 92,52

2014: 2,5 % van de huurverhoging tot 1 juli 2014 = 15,42 x 6 = € 92,52

2,5 % van de huurverhoging per 1 juli 2014 = 17,21 x 6 = € 103,26

2015: 2,5 % van de huurverhoging tot 1 juli 2015 = 17,21 x 6 = € 103,26

2,5 % van de huurverhoging per 1 juli 2015 = 18,06 x 6 = € 108,36

2016: 2,5 % van de huurverhoging tot 1 april 2016= 18,06 x 3 = € 54,18 +

———

Totaal: € 554,10

Verweerder dient eiser een bedrag van € 554,10 aan schade te vergoeden. Anders dan door eiser verzocht betreft het de schade van de huurverhoging tot 1 april 2016. Zoals uit het voorgaande blijkt is de rechtbank immers van oordeel dat de gegevensverstrekking in de periode na de wetswijziging tot de verhuizing op 27 maart 2017 rechtmatig is geweest. De schadevergoeding strekt zich dan ook niet uit over die periode. De rechtbank wijst de schadevergoeding die ziet op de verhuiskosten eveneens af. Een causaal verband tussen de huurverhoging en de verhuizing is de rechtbank niet gebleken, nu niet afdoende is onderbouwd dat de verhuizing uitsluitend is ingegeven door de opgelegde huurverhogingen.

Mondelinge overeenkomst tot huurverlaging aangenomen door jarenlang stilzitten verhuurder

GHSHE:2017:5234

Geen kleine herstellingen bij aangaan huur

Rossel & Heisterkamp, Asser 7. Bijzondere overeenkomsten. Deel II. Huur 2017 randnr. 28 (p. 25):

Voorts geldt bij het aangaan van de huur nog niet de verplichting van de huurder tot het verrichten van kleine herstellingen (art. 7:217 BW): hij heeft in beginsel aanspraak op terbeschikkingstelling van het huurobject in zodanige staat dat dergelijke herstellingen nog niet hoeven te worden verricht. Zie ook hierna nr. 42 e.v.

Ontkenning ontvangst e-mail door spambox

20-9-2017
Rechtbank Midden-Nederland (kort geding) – uitspraak

4.8. De e-mail van 23 april 2017 die aan [gedaagde] is gestuurd, voldoet aan de eisen van artikel 7:271 BW. Dat deze is gezonden vanaf het e-mailadres van de zoon van [eiser] doet er naar het voorlopige oordeel van de kantonrechter niet toe, nu deze is gezonden uit naam van [eiser] , zodat voor [gedaagde] duidelijk moest zijn dat de huurovereenkomst zou eindigen per 31 mei 2017. [gedaagde] heeft echter de ontvangst van deze e-mail betwist. Zij heeft aangevoerd dat deze wellicht in de map ongewenste e-mail terecht is gekomen, die automatisch wordt geleegd, zodat zij geen kennis heeft genomen van dit bericht. Om zijn werking te kunnen hebben dient de e-mail [gedaagde] daadwerkelijk te hebben bereikt (artikel 3:37 lid 3 BW). Dat heeft [gedaagde] betwist en [eiser] heeft geen feiten en omstandigheden aangedragen die de conclusie kunnen dragen dat [gedaagde] de e-mail wel heeft ontvangen en de inhoud daarvan kende. Mogelijk is hiervoor nadere bewijslevering nodig, maar daarvoor is in dit kort geding geen ruimte. Dat betekent dat niet is komen vast te staan dat [gedaagde] tijdig is geïnformeerd over het eindigen van de huurovereenkomst, zodat ontruiming op grond van het eindigen van de huurovereenkomst voorshands niet mogelijk is.

Verbod op opschorting in algemene voorwaarden bij huurovereenkomst jegens consument-huurder onredelijk bezwarend ex 6:236 onder c BW

ECLI:NL:RBLIM:2017:6978

Ongedaanmaking onmogelijk? Waardevergoeding ex 6:210 BW. (Wel vordering tot verrekening indienen)

ECLI:NL:RBAMS:2017:6025

Schadevergoeding bij faillissement huurder (bankgarantie, contra-garantie)

Op grond van artikel 39 Faillissementswet kan de huurovereenkomst (bij faillissement) tussentijds worden opgezegd.

Kunnen huurder en verhuurder echter overeenkomen dat de huurder aan de verhuurder schadevergoeding wegens de door het faillissement ontstane leegstand?

De Hoge Raad oordeelde 14-1-2011 van niet:

3.5.2 In het onderhavige geval heeft de curator de huurovereenkomst op de voet van art. 39 F. beëindigd door opzegging. In een dergelijke wijze van beëindiging, waaraan voor de verhuurder in het kader van zojuist bedoelde afweging van belangen het voordeel is verbonden dat de huurschuld vanaf de faillissementsdatum boedelschuld is, heeft de wetgever “niet de minste reden” gezien aan de verhuurder “ook nog een recht op schadevergoeding te geven.” De door het onderdeel aan de orde gestelde vraag of desondanks op grond van het bepaalde in art. 7.3 van de huurovereenkomst jegens de boedel recht op schadevergoeding bestaat wegens gemis van de (na de opzeggingsperiode) verschuldigde huur, moet in dat licht ontkennend worden beantwoord. De opzegging op de voet van art. 39 is een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst, die niet tot schadevergoeding verplicht. Het resultaat van de bedoelde belangenafweging kan niet worden doorbroken door het bedingen van een recht op schadevergoeding ter zake van de huur die verschuldigd zou zijn geworden indien de huurovereenkomst niet tussentijds op de voet van art. 39 zou zijn beëindigd.

Kennelijk was hierdoor in de praktijk de vraag ontstaan hoe het zat met overeengekomen bankgaranties ten behoeve van de verhuurder.

Het hof Amsterdam overwoog 2-6-2015 kort gezegd als volgt:

Leegstandschade door verhuurder geclaimd onder bankgarantie.

Bank heeft vordering uit contragarantie verrekend met creditsaldo van failliet.

Per saldo komt leegstandschade ten laste van de boedel en dit is strijdig met doel en strekking van art. 39 Fw.

Het resultaat was dat de door de verhuurder ontvangen bankgarantie neerkwam op een onverschuldigde betaling door de bank. De verhuurder ging in cassatie.

De Hoge Raad oordeelde 17-2-2017

Volgens art. 39 lid 1 Fw kan, indien de gefailleerde huurder is, zowel de curator als de verhuurder de huur tussentijds door opzegging doen eindigen, op een termijn van in beginsel ten hoogste drie maanden. Volgens de laatste volzin van art. 39 lid 1 Fw is de huurprijs vanaf de dag der faillietverklaring boedelschuld.

Een opzegging op de voet van art. 39 Fw is een regelmatige wijze van beëindiging van de huurovereenkomst die jegens de faillissementsboedel geen recht doet ontstaan op schadevergoeding wegens gemis van de huur die verschuldigd zou zijn na de datum waartegen volgens dat artikel kan worden opgezegd, ook niet ingeval deze schadevergoeding contractueel is bedongen.

Art. 39 Fw berust blijkens zijn totstandkomings-geschiedenis op een afweging van enerzijds het belang van de boedel bij voorkoming van het oplopen van schulden ter zake van niet langer gewenste huurverhoudingen, en anderzijds het belang van de verhuurder bij betaling van de huurprijs. Het resultaat van deze afweging kan niet worden ontgaan door een andersluidend beding.

De bedoelde afweging heeft slechts betrekking op de verhouding tussen verhuurder en boedel. De op die afweging berustende regeling van art. 39 Fw strekt niet mede ter bescherming van het belang van de gefailleerde. Een beding waarbij de huurder zich heeft verplicht tot vergoeding van de schade die de verhuurder lijdt door een voortijdig einde van de huurovereenkomst als gevolg van het faillissement van de huurder, is dan ook niet nietig jegens de gefailleerde huurder zelf. Ingeval de huurovereenkomst wordt opgezegd op de voet van het artikel, heeft dit beding alleen geen effect jegens de boedel. De daaruit resulterende vordering komt niet in aanmerking voor verificatie in het faillissement van de huurder en kan evenmin op andere wijze ten laste van de boedel worden gebracht.

Indien een derde de nakoming van de bedoelde vordering heeft gegarandeerd, brengen het faillissement van de huurder en een opzegging van de huurovereenkomst op de voet van art. 39 Fw geen verandering in de verplichtingen uit die garantie, tenzij anders is bedongen.

Voor de eventueel uit de nakoming van de garantie voor de derde voortvloeiende regresvordering op de gefailleerde huurder geldt dat deze niet kan worden uitgeoefend jegens de failliete boedel van de huurder. Daarbij maakt niet uit op welke wijze verhaal op de boedel wordt gezocht; de aard van de vordering staat – gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de afweging die aan art. 39 Fw ten grondslag ligt – eraan in de weg dat deze ten laste van de boedel wordt gebracht. Indien de voorwaarden van de garantie dat toestaan, kan de garant hieraan een verweermiddel ontlenen jegens de verhuurder.

Bemiddelingskosten terugvorderen van makelaar (onterechte courtage/sleutelgeld bemiddelaar)

Verhuur van woonruimte loopt vaak niet direct tussen de verhuurder en huurder, maar via een tussenpersoon, te weten een makelaar of bemiddelaar. Deze brengt voor zijn bemoeienis veelal een flink bedrag in rekening bij de huurder (lopend vanaf enkele honderden euro’s tot een bedrag gelijk aan een maand huur, vermeerderd met BTW).

Dit bedrag kan allerlei namen hebben zoals ‘bemiddelingskosten’, ‘sleutelgeld’, ‘courtage’, ‘contractkosten’, ‘administratiekosten’, ‘servicekosten’, etc.

Deze gang van zaken is echter vrijwel altijd in strijd met twee dwingendrechtelijke wettelijke leerstukken.

Geen ‘loon’ bij consument-huurder indien werkzaam voor verhuurder én huurder

De werkzaamheden van de tussenpersoon vallen onder ‘lastgeving’ of ‘bemiddeling’. (Het verschil tussen de twee is niet interessant omdat onderstaand artikel uit de afdeling ‘lastgeving’ ook van toepassing is op de afdeling ‘bemiddeling’ (via art. 7:427 BW)).

Artikel 7:417 lid 4 BW :

Indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3 [een consument (een natuurlijk persoon die niet handelt in beroep of bedrijf), mr. R. Hak], en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, ongeacht of de verkoper of verhuurder ter zake van de door hem gegeven last loon is verschuldigd.

(Tot 1 juli 2016 bevatte deze bepaling een uitzondering voor kamers. Zie onderaan deze pagina)

Volgens dit artikel is het niet verboden dat de tussenpersoon in opdracht werkt voor zowel de verhuurder als de huurder. Wat echter wél verboden is, is om bij de consument-huurder van zelfstandige woonruimte kosten in rekening te brengen. Aangezien tussenpersonen doorgaans meer geld weten te halen bij huurders als verhuurders, proberen zij er alles aan om te voorkomen dat de verhuurder als (mede) opdrachtgever wordt aangemerkt. Dat gaat echter een beetje lastig als de tussenpersoon de woonruimte adverteert.

De Hoge Raad heeft in oktober 2015 geoordeeld dat in de situatie dat een tussenpersoon woonruimte van de verhuurder aanbiedt waarbij (aspirant)huurders zich moeten melden bij de tussenpersoon.
De enige mogelijkheid voor de tussenpersoon om niet als opdrachtnemer van de verhuurder aangemerkt te worden, is door enkel als prikbord te fungeren en in de advertentie de gegevens van de verhuurder op te nemen, waardoor de aspiranthuurder direct contact op kan nemen met de verhuurder bij interesse. In dit geval speelt echter het hele probleem van onterecht bij de huurder in rekening gebrachte courtage niet, omdat de huurder de tussenpersoon in zijn geheel overslaat. Als de verhuurder een geïnteresseerde huurder voor het huurcontract en bezichtiging terugverwijzen naar de tussenpersoon, wordt de verhuurder weer aangemeerkt als opdrachtgever en mag de tussenpersoon geen courtage in rekening brengen bij de huurder.

uitspraak

Verbod op onredelijk voordeel

Artikel 7:264 lid 2 BW:

Elk in verband met de totstandkoming van een zodanige huurovereenkomst gemaakt beding, voorzover daarbij door of tegenover een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen, is nietig.

De kantonrechter overweegt dat in de wetsgeschiedenis van artikel 7:264 BW valt te lezen dat het er bij dit artikel vooral om gaat grenzen te stellen aan de vrijheid van partijen om een voordeel te bedingen zonder dat daar een prestatie tegenover staat en om de partijen tegen misstanden bij het aangaan van de huurovereenkomst te beschermen.

In aanvulling daarop wordt een overweging uit een arrest van de Hoge Raad uit 2012 aangehaald:

Daarbij moet met name gedacht worden aan de situatie waarin bij het aangaan van de huurovereenkomst de ene partij – veelal de aspirant-huurder – ten opzichte van de andere partij niet in een voldoende gelijkwaardige positie verkeert om te voorkomen dat een dergelijk door de wederpartij voorgesteld beding in de huurovereenkomst wordt opgenomen.

Van een “niet redelijk voordeel” in de zin van art. 7:264 lid 2 BW kan in ieder geval gesproken worden indien zich de in art. 7:417 lid 4 BW bedoelde situatie voordoet.

Verjaringstermijn

De verjaringstermijn voor het terugvorderen van een onverschuldigde betaling is 5 jaar. Als u zich beroept op het verbod op onredelijk voordeel door een derde is de verjaringstermijn 5 jaar. Voor het beroep op het verbod op het dienen van twee heren geldt – als ik het goed heb – dat het beding eerst vernietigd moet worden. Dáárvoor geldt een verjaringstermijn van 3 jaar (art. 3:52, lid 1 BW), sinds dat de vernietigingsgrond aan de (in casu) huurder ‘ten dienste is komen te staan’. Over het intreden van dát moment wordt veel gedebatteerd.

Het recht vóór 1 juli 2016

Tot 1 juli 2016 las artikel 7:417 lid 4 BW als volgt

Indien een der lastgevers een persoon is als bedoeld in artikel 408 lid 3, en de rechtshandeling strekt tot koop of verkoop dan wel huur of verhuur van een onroerende zaak of een gedeelte daarvan of van een recht waaraan de zaak is onderworpen, heeft de lasthebber geen recht op loon jegens de koper of huurder. Van deze bepaling kan niet ten nadele van de koper of huurder worden afgeweken, tenzij de rechtshandeling strekt tot huur of verhuur van een tot woonruimte bestemd gedeelte van een zelfstandige woning.

Door het laatste zinsdeel gold de bepaling niet voor kamers. Het begrip ‘zelfstandige woning’ wordt namelijk als volgt gedefinieerd (art. 7:234 BW):

Onder zelfstandige woning wordt verstaan de woning welke een eigen toegang heeft en welke de bewoner kan bewonen zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de woning.

Wanneer u dus voor 1 juli 2016 hebt afgesproken een bedrag te betalen aan een tussenpersoon inzake een kamer, kunt u dit niet terugvorderen via het verbod op het dienen van twee heren. Wellicht kunt u wel een beroep doen op het verbod een onredelijk voordeel geniet.


Jurisprudentie

16 oktober 2015
Hoge Raad der Nederlanden – uitspraak

Wanneer een verhuurder gratis zijn woonruimte aanbiedt op de website van een huur-bemiddelaar/makelaar, geldt tussen hen reeds een bemiddelingsovereenkomst.

(a) De overeenkomst, al dan niet op schrift, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder om niet, op een website van de huurbemiddelaar, de woonruimte die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte te huur is, heeft in beginsel te gelden als een bemiddelingsovereenkomst tussen de verhuurder en de huurbemiddelaar als bedoeld in artikel 7:425 BW. Op grond van art. 7:427 BW is art 7:417 lid 4 BW daarop dus van toepassing.

(b) Het maakt voor de beantwoording onder (a) geen verschil of de huurbemiddelaar zelf actief de verhuurder benadert met het verzoek of hij woonruimte te huur heeft die de huurbemiddelaar op zijn website wil plaatsen, of dat de verhuurder aan de huurbemiddelaar meldt dat de woonruimte op de website van de huurbemiddelaar kan worden geplaatst.

Dit is slechts anders indien in de advertentie de huurder direct contact dient op te nemen met de verhuurder, en de makelaar verder geenszins betrokken is bij de totstandkoming van het huurcontract. In dit geval speelt echter heel de problematiek van hoge bemiddelingskosten die in rekening worden gebracht bij de huurder niet.

(c) Hetgeen hiervoor onder (a)-(b) is beslist, is anders indien de beheerder van de website stelt, en bij gemotiveerde betwisting bewijst, dat de website alleen als ‘elektronisch prikbord’ functioneert, dat wil zeggen dat de beheerder daarvan niet de aspirant-verhuurder en -huurder van elkaar afschermt en het hun dus niet onmogelijk maakt dat zij rechtstreeks en zonder zijn tussenkomst met elkaar in contact treden om over de totstandkoming van een huurovereenkomst te onderhandelen.

(d) Uit hetgeen hiervoor in (c) is vermeld volgt dat het voor de beantwoording onder (a) verschil maakt of de huurbemiddelaar in de advertentie van de woonruimte (website) vermeldt dat de potentiële huurder contact dient op te nemen met de verhuurder, mits diens contactgegevens in de advertentie zijn vermeld;


12 februari 2015
Rechtbank ‘s-Gravenhage – uitspraak

Prejudiciële vraag aan de Hoge Raad (ex art. 392 Rv) of de overeenkomst, waarbij een verhuurder met een huurbemiddelaar is overeengekomen dat deze verhuurder gratis, op een website van de huurbemiddelaar, woonruimten(n), die deze verhuurder wenst te verhuren, vrijblijvend mag plaatsen en dat na plaatsing op deze website voor een ieder kenbaar is dat deze woonruimte(n), althans vooralsnog, te huur zijn kwalificeert als een lastgevingsovereenkomst en/of als een bemiddelingsovereenkomst, zodat de huurder, gelet op het bepaalde in artikel 7:417 lid 4 BW, geen courtage verschuldigd is.


22 oktober 2014
Rechtbank Zeeland-West-Brabant – uitspraak

Bemiddelingskosten terug.


21 april 2014

Radar


16 januari 2014
Rechtbank Amsterdam – uitspraak

De Rechtbank Amsterdam maakt korte metten met een makelaar die aangaf wel de woning op haar website te hebben aangeboden, maar stelde de verhuurder niet te kennen en geen vergoeding van deze had verkregen.

Dat de eigenaar/verhuurder geen bemiddelingskosten aan [bedrijf] heeft betaald, doet niet af aan de totstandkoming van een bemiddelingsopdracht tussen de eigenaar/verhuurder en [bedrijf]. Voor de totstandkoming van een dergelijke overeenkomst is niet vereist dat deze schriftelijk wordt vastgelegd, noch dat partijen een vergoeding hebben afgesproken, dan wel dat een bemiddelingscourtage is betaald.

Dit líjkt voor makelaars/bemiddelaars wellicht wat kort door de bocht, maar sluit m.i. wel goed aan bij de praktijk. De verhuurder adverteert via een makelaar z’n woonruimte, en dan is het wachten op een klant. Het is dan reeds volkomen duidelijk, dat wordt gewacht op een huurder. De gegevens van de verhuurder zijn waarschijnlijk al opgenomen in de standaard-huurovereenkomst, en de printer staat klaar voor het huurcontract.


7 januari 2014
Rechtbank Den Haag (Van Beest/Direct Wonen)


2 januari 2014
Rechtbank Noord-Nederland – uitspraak

Bemiddelingskosten terug in een zaak waarbij de huurster per e-mail had aangegeven 2 woningen te willen bezichtigen. Deze uitspraak is interessant omdat een makelaar bij een huurder die meerdere woningen wil bezichtigen zal roepen dat hij in opdracht van de huurder bezig is.


13 maart 2013
Rechtbank Amsterdam – uitspraak

Huurder reageert op advertentie op website voor specifieke woning. Feitelijk gezien heeft de verhuurder de woning aangeboden op de website en daarmee de makelaar opdracht tot bemiddeling gegeven. Het door de makelaar bij de huurder in rekening brengen van bemiddelingskosten levert strijd met art. 7:417 lid 4 BW op en daardoor tevens een nietig beding op grond van art. 7:264 lid 2 BW.


29 juli 2010
Rechtbank Noord-Nederland – uitspraak

De door een makelaar in rekening gebrachte bemiddelingskosten vallen in beginsel niet onder de in artikel 7:264 BW bedoelde nietigheid.

Verhuiskostenvergoeding is van dwingend recht

22-4-2016
Hoge Raad – uitspraak

3.5 Voor de beantwoording van de vraag of in een concreet geval ingevolge art. 11g Bbsh (oud), respectievelijk art. 7:220 leden 5-7 BW, een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, is niet van belang of de renovatie wordt uitgevoerd op basis van overleg waartoe de huurder het initiatief heeft genomen, dan wel anderszins op verzoek of initiatief van de huurder geschiedt. Voor de toepassing van deze bepalingen is uitsluitend van belang dat sprake is van renovatie in de hiervoor in 3.4.2 bedoelde zin, en dat die renovatie verhuizing noodzakelijk maakt. Daarmee is vraag 1 beantwoord.
Voor de beantwoording van de vraag of in een concreet geval ingevolge art. 11g Bbsh (oud), respectievelijk art. 7:220 leden 5-7 BW, een verhuiskostenvergoeding verschuldigd is, is niet van belang of de renovatie wordt uitgevoerd op basis van overleg waartoe de huurder het initiatief heeft genomen, dan wel anderszins op verzoek of initiatief van de huurder geschiedt. Voor de toepassing van deze bepalingen is uitsluitend van belang dat sprake is van renovatie in de hiervoor in 3.4.2 bedoelde zin, en dat die renovatie verhuizing noodzakelijk maakt. Daarmee is vraag 1 beantwoord.

3.6.1
Art. 11g Bbsh (oud), dat onderdeel was van een regeling die uitsluitend gold voor de sociale-huursector, bepaalde niet of dit voorschrift van dwingend dan wel van regelend recht was. De totstandkomingsgeschiedenis van deze bepaling bevat evenmin aanwijzingen hieromtrent.

Art. 49 lid 1 Bbsh (oud) kende de minister de bevoegdheid toe om af te wijken van het Bbsh (oud), mits dit geschiedde “ten behoeve van experimenten die naar zijn oordeel in het belang van de volkshuisvesting zijn”. Mede gelet op het hiervoor genoemde toepassingsgebied van de Bbsh dient art. 49 lid 1 Bbsh (oud) aldus te worden verstaan dat de daarin geregelde bevoegdheid om af te wijken van het Bbsh, een uitzondering vormde op de hoofdregel dat het Bbsh dwingend recht bevatte. Op deze grond moet worden aangenomen dat ook art. 11g Bbsh (oud) een regeling van dwingendrechtelijke aard was.

Gegeven het dwingendrechtelijke karakter van art. 11g Bbsh (oud) kon hiervan niet door partijen worden afgeweken. Evenmin kon een huurder afstand doen van zijn uit art. 11g Bbsh (oud) voortvloeiende rechten door aanvaarding van een redelijk voorstel van de verhuurder tot uitvoering van renovatiewerkzaamheden zoals bedoeld in art. 7:220 lid 2 BW, dan wel door middel van een uitdrukkelijk in het renovatievoorstel opgenomen bepaling.

3.6.2
Zoals hiervoor in 3.3.2 is overwogen, is de regeling van art. 11g Bbsh (oud) bij Wet van 4 februari 2010 overgebracht naar art. 7:220 leden 5-7 BW. Aan die verplaatsing ligt met name ten grondslag dat de wetgever het wenselijk achtte de regeling van de verhuiskostenvergoeding, en de daarin besloten bescherming van de huurder, “die thans alleen voor sociale verhuurders geldt, uit te breiden tot particuliere verhuurders” (Kamerstukken II 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 1; zie tevens Kamerstukken II 2007-2008, 31 528, nr. 4, p. 2).

Voorts kan uit de parlementaire geschiedenis van de Wet van 4 februari 2010 worden afgeleid dat de regeling van de verhuiskostenvergoeding van dwingend recht is, en dat de huurder altijd recht heeft op de minimumbijdrage als bedoeld in art. 7:220 lid 6 BW (Kamerstukken II 2007-2008, 31 528, nr. 3, p. 6; Kamerstukken I 2009-2010, 31 528, nr. C, p. 3).

Ten slotte is van belang dat bij de totstandkoming van de Wet van 4 februari 2010 uitdrukkelijk ervan is uitgegaan dat art. 11g Bbsh (oud) van dwingend recht is (vgl. Kamerstukken II 2008-2009, 31 528, nr. 7, p. 6), en dat in de parlementaire geschiedenis van die wet niet tot uitdrukking is gebracht dat voor de regeling van art. 7:220 leden 5-7 BW iets anders geldt, hetgeen voor de hand had gelegen indien dit was beoogd.

Een en ander duidt erop dat de regeling van art. 7:220 leden 5-7 BW van dwingendrechtelijke aard is.

Huurovereenkomst onder opschortende voorwaarde of niet?

2-6-2015
Hof Den Bosch – uitspraak

3.5.1.
In de toelichting op grief II voert [appellant] aan dat aan de huurovereenkomst twee opschortende voorwaarden verbonden waren, te weten het houden van een inspectie van de woning bij aanvang van de huurperiode en het betalen van een borgsom. Aan het feit dat er geen inspectie is gehouden en het feit dat de borgsom niet is betaald, verbindt [appellant] de gevolgtrekking dat de voorwaarden niet in vervulling zijn gegaan en de huurovereenkomst niet tot stand is gekomen

3.5.2.
[geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2] hebben betwist dat de huurovereenkomst onder de gestelde voorwaarden is aangegaan. Het hof overweegt dat in de schriftelijke huurovereenkomst niet te lezen is dat een inspectie van het gehuurde of de betaling van de borgsom voorwaarden zijn voor het tot stand komen van de huurovereenkomst. De huurovereenkomst is volgens de tekst daarvan onvoorwaardelijk, en de verplichting van [appellant] om mee te werken aan een inspectie bij de aanvang van de huurperiode en de verbintenis om de borgsom te betalen moeten gelet op de tekst van de huurovereenkomst worden gezien als verplichtingen van [appellant] die voortvloeien uit de huurovereenkomst en niet als voorwaarden voor het ontstaan van de huurovereenkomst. [appellant] heeft niet op concrete wijze gesteld dat in de mondelinge contacten voorafgaand aan het sluiten van de huurovereenkomst is afgesproken dat de huurovereenkomst voorwaardelijk zou zijn. [appellant] heeft bovendien daarentegen zelf aan het slot op de toelichting van grief I en in de toelichting op grief V gesteld dat hij de huurovereenkomst heeft gesloten zonder daarin voorwaarden op te nemen die zouden maken dat hij nog voor de ingangsdatum onder de huurovereenkomst uit kon. Het hof verwerpt om deze redenen het verweer van [appellant] dat de huurovereenkomst slechts voorwaardelijk is aangegaan en dat die voorwaarde of voorwaarden niet in vervulling zijn gegaan.

Opzegging huurovereenkomst per e-mail

Rechtbank Rotterdam – uitspraak
25 april 2014

Begin december 2012 sturen huurders van een woning een e-mail naar de verhuurder om de huur te beëindigen per februari 2013. Verhuurder start een procedure en eist huurpenningen t/m juni 2013.

Door [eiseres] is aangevoerd dat een e-mail niet als opzegging kan gelden nu de huurovereenkomst bepaalt dat een opzegging per aangetekende brief of deurwaarders-exploot dient te geschieden. Artikel 7:271 lid 3 BW en artikel 19 van de toepasselijke algemene huurvoorwaarden schrijven voor dat opzegging bij exploot of aangetekende brief dient te geschieden. In de praktijk wordt echter met grote regelmaat dit vormvoorschrift niet (meer) in acht genomen. Daarnaast geeft de wet niet expliciet aan dat niet inachtneming van dit voorschrift nietigheid met zich meebrengt. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat de overeenkomst middels de e-mail van 11 december 2012 rechtsgeldig is opgezegd. Het beroep van [eiseres] op de bepaling in haar algemene voorwaarden dat opzegging ‘uitsluitend schriftelijk (dus niet per e-mail)’ kan geschieden is in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Opzegging per e-mail voldoet in het huidige communicatieverkeer, zeker nu [eiseres] in het huurcontract onder haar contactgegevens het e-mailadres heeft vermeld waarnaar de bewuste e-mail is verzonden. Daarnaast is door [eiseres]onweersproken gelaten dat zij de e-mail heeft ontvangen en bekend was met de wil van gedaagden de huurovereenkomst tussen partijen te beëindigen nu gedaagden voorafgaand aan de e-mail haar mondeling te kennen hebben gegeven de huurovereenkomst op te zeggen en nadien, eind januari 2013, bij haar de sleutels hebben ingeleverd alsmede opgave hebben gedaan van de eindmeterstanden van gas/elektra en water.

Uitgetreden vennoot (waardoor vof werd ontbonden) aansprakelijk voor toekomstige huurschulden

29-1-2008
Hof Arnhem – uitspraak

Door uittreding werd de vof ontbonden:

5. De kantonrechter heeft onder 2.5 van het beroepen vonnis het volgende overwogen:

“Door de uittreding van [geïntimeerde] uit de vennootschap onder firma werd de vennootschap onder firma – gevormd door [de vennoot] en [geïntimeerde] – ontbonden. Door die ontbinding kwam echter geen einde aan de huurovereenkomst. In beginsel bleef [geïntimeerde] dan ook hoofdelijk aansprakelijk voor de uit die overeenkomst voortvloeiende schulden.”

6. Het hof onderschrijft deze overweging, waartegen overigens ook niet is gegriefd.

Uitgetreden vennoot aansprakelijk voor huurschulden na (bekend worden met) uittreding:

9. De enkele omstandigheid dat Kaystaete – na het verondersteld bekend worden met het uittreden uit de vof van [geïntimeerde] en het niet meer deelnemen aan de voorheen door die vof geëxploiteerde onderneming – niet te kennen heeft gegeven dat zij [geïntimeerde] nog steeds aansprakelijk hield voor de uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, is naar het oordeel van het hof volstrekt onvoldoende om aan te nemen dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is om [geïntimeerde] aan te spreken voor na augustus 2004 ontstane huurschulden. Daarbij moet worden bedacht dat voor afstand van recht of rechtsverwerking enkel stilzitten onvoldoende is.

Vrijwel zeker is van belang dat de vordering is ontstaan uit een reeds bestaande rechtsverhouding (lees: de huurovereenkomst). Bij het aangaan van de huurovereenkomst was de vennoot nog niet uitgetreden. Geheel ‘nieuw’ of zijn de nadien ontstane (verschuldigde) huurpenningen dus niet.

Gebruik voorafgaande aan het aanvangen van de huurovereenkomst in de zin van artikel 7:301 BW (7:290-bedrijfsruimte)

Bij de verhuur van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW bestaat de mogelijkheid in de eerste huurovereenkomst te ontsnappen aan de stevige huurbescherming van de huurder door een overeenkomst aan te gaan van 2 jaar of korter. Stel nu dat een overeenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar, maar – niet ongebruikelijk – huurder iets eerder het gehuurde heeft betrokken (bijvoorbeeld vanwege voorbereidende werkzaamheden). Bij het aflopen van de 2-jaarstermijn heeft de huurder het gehuurde dan iets langer dan 2 jaar gebruikt.

Is het dan zo dat de 2-jaarstermijn van artikel 7:301 BW is gepasseerd met alle gevolgen van dien? Neen zegt de rechtbank Utrecht:

18 april 2007
Rechtbank Utrecht – uitspraak

Gelet op de tekst van het tweede lid en in het bijzonder de bijzin aangevangen krachtens een overeenkomst als bedoeld in lid 1 ziet deze verlenging niet op de situatie waarin voorafgaand aan een overeenkomst als bedoeld in lid 1 het gehuurde in gebruik is geweest. Ook in de jurisprudentie is voor een dergelijk standpunt geen steun te vinden.

Mogelijk gemaakt door WordPress & Thema gemaakt door Anders Norén