Bij de verkoop en aankoop van panden worden doorgaans makelaars ingeschakeld.

Stel dat een makelaar een bericht stuurt a la “Bij dezen wil ik namens opdrachtgever bevestigen dat wij het pand kopen voor € …”, wat zijn daarvan dan de gevolgen?

Hieronder enkele praktijkvoorbeelden

  • Hoge Raad 26-6-2009
  • Rb. Den Haag 2-3-2011 (geen volmacht, geen schijn, geen bode)
  • Hof Den Bosch 22-1-2009

De overeenkomst kan op 3 verschillende wijzen tot stand zijn gekomen.

  • De makelaar was bevoegd om namens opdrachtgever een overeenkomst aan te gaan.
  • De makelaar was daartoe niet bevoegd, maar de opdrachtgever heeft de schijn gewekt bij de wederpartij dat dat wel zo was.
  • De makelaar was niet bevoegd, maar heeft zelf de schijn gewekt dat dat wel zo was. De opdrachtgever wordt in beginsel niet gebonden, en de makelaar wordt schadeplichtig ex. 3:70 BW.
  • De makelaar fungeert als bode en heeft de wilsverklaring van haar opdrachtgever

26 juni 2009
Hoge Raad – uitspraak

2 broers schakelen een makelaar in om hen te helpen bij het verkopen van hun huis. In het daartoe ondertekende NVM-formulier is doorgehaald dat de makelaar tegen een bepaalde minimumprijs is gevolmachtigd een koopovereenkomst te sluiten.

3.3.2 De opdracht aan een makelaar tot bemiddeling bij de verkoop van een onroerende zaak houdt geen volmacht in aan die makelaar tot het sluiten van een koopovereenkomst; daarmee wordt evenmin de schijn van bevoegdheid van de makelaar gewekt (HR 9 augustus 2002, nr. C00/283, NJ 2002, 543).

2 maart 2011
Rechtbank ‘s-Gravenhage – uitspraak

Vordering waarbij verkoper van onroerend goed van potentieel koper schadevergoeding vordert. Volgens verkoper is – via de makelaar van koper – een koopovereenkomst tot stand gekomen die koper vervolgens geen gestand heeft gedaan. Koper betwist dat de makelaar vertegenwoordigingsbevoegd was. De vordering wordt afgewezen daar het uitgangspunt is dat een bemiddelingsovereenkomst tussen koper en makelaar geen volmacht inhoudt en ook geen schijn van vertegenwoordigingsbevoegdheid met zich brengt. De makelaar treedt in beginsel op als bode. Het door de verkoper gedane beroep op artikel 3:61 lid 2 BW kan haar niet baten: dit artikellid biedt bescherming tegen onbevoegdheid van een vertegenwoordiger, maar niet tegen het ontbreken van vertegenwoordigingskwaliteit.

Een makelaar neemt namens een café-uitbater contact op met een aspirant-koper om namens de café-uitbater te onderhandelen inzake de overname van het café. Begin 2007 is er een bemiddelingsovereenkomst gesloten tussen de café-uitbater en de makelaar. In die overeenkomst geeft de café-uitbater geen volmacht aan (het bedrijf van) de makelaar gegeven. De onderhandelingen lopen stuk.

Na een poos neemt de echtgenote van de café-uitbater neemt nogmaals contact op met de aspirant-koper. Hierna zijn onderhandelingen tussen de makelaar en de aspirant-koper gestart.

Het Bossche hof oordeelde 22-1-2013 van niet